KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE DEĞİŞİKLİK YAPILMASI HALİNDE GEÇERLİK ŞEKLİ

 

Av. Sıla Tuna

Taraflar, bu değişiklikleri; bazen asıl sözleşme metnine çıkıntı ile veya metnin altına ek yaparak; bazen de asıl metin dışında başka bir sözleşme akdederek gerçekleştirmektedirler. Bu değişikliklerin ve/veya eklemelerin geçerlilik şeklinde kural: TBK m.13'teki, kanunda yazılı şekilde yapılması öngörülen bir sözleşmenin değiştirilmesinde de yazılı şekle uyulmasının zorunlu olduğu; sözleşme metniyle çelişmeyen tamamlayıcı yan hükümlerin bu kurala dahil olmadığı ve bu kuralın, yazılı şekil dışındaki geçerlilik şekilleri hakkında da uygulanacağı, düzenlemesidir.

KKİS'nin geçerliliği, resmî şekilde (noter önünde re'sen düzenleme şeklinde) akdedilmesine bağlı olduğuna göre; kural KKİS'ne uyarlandığında; KKİS'nin değiştirilmesinde de resmî şekle uyulması gerektiğini; KKİS metniyle çelişmeyen tamamlayıcı yan hükümlerin bu kurala dâhil olmadığını söylenebilir. 

Ancak KKİS'nin “asıl metni” üzerine herhangi bir şekilde ek veya metinde değişiklik yapılması halinde bunların geçerliliği için aşağıda belirlenen kurala uymak gerekir: Noterlik Kanunu m.81: "Noterlik işlemlerinde, ilgilinin imzasını ve noterin onayını taşımayan çıkıntılar geçerli değildir. Çıkıntılar el yazısı ile yapılamaz. Tamamlanmasından sonra bir noterlik işleminin değiştirilmesi veya fesih ve iptali veyahut evvelki işin nitelik ve değeri değişmemek şartıyla düzeltilmesi, evvelki işlemin yapıldığı şekilde yeni bir işlemle yapılır. Yeni işlemin tarih ve numarası, noterlik dairesinde bulunan evvelki işleme ait kâğıda yazılır.

Şu kadar ki, yeni işlem başka bir noterlikte yapılırsa, bu noterlik, yeni işleme ait kâğıdın bir nüshasını, gerekli açıklama yapılarak ilk işleme ait kâğıda bağlanması İçin o işlemi yapan memura gönderir”.

KONUYA İLİŞKİN YARGITAY KARARLARI

•Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 11.07.2012 T. E: 2012/4156, K: 2012/5335:

Taraflar, resmî şekilde akdettikleri KKİS'de kararlaştırdıkları paylaşımda/sözleşme bedelinde değişiklik yapmak isterlerse; bu değişikliğe dair akdedilecek sözleşmenin geçerliği de, asıl sözleşme gibi resmî şekle tâbidir;

"...Taraflar arasında imzalanan 06.03.2007 tarihli arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde davacı yükleniciye toplam 7 adet bağımsız bölüm verilmesi, bunlardan 6 adedinin inşaatın kabasının bitiminde tapusunun devredilmesi, kalan bir adet tapunun iskân alımından sonra devredilmesi kararlaştırılmıştır. 25.12.2008 tarihinde imzalanan harici sözleşmeyle bağımsız bölümlerin asıl sözleşmeye göre yerleri değiştirilmiş ise de bu değişiklik esaslı nitelikte bulunduğundan ve ek sözleşmede asıl sözleşmenin biçimine uygun olarak re'sen düzenleme şeklinde yapılmadığından BK'nın 12. maddesi uyarınca geçerli olduğu kabul edilemez..."

•Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 07.07.2011 T., E: 2010/2138, K: 2011/4447:

 "...Asıl sözleşmede davalının yapacağı imalata birim fiyatlara %20 kâr eklenmek suretiyle bedelinin ödeneceği kabul edildiği halde iptali istenen ek sözleşmede iş bedeli birim fiyatların bir katı olarak artırılmak suretiyle uygulanacağı benimsenmiştir. Ek sözleşmedeki bu değişiklik asıl sözleşmeyi esaslı surette nakzeden bir husus olup Borçlar Kanunu'nun 12. maddesi uyarınca geçersizdir..."

•Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 26.12.2007 T., E: 2007/5787, K: 2007/8251: 

"...Somut olayda, tescili talep edilen bağımsız bölümün asıl sözleşmedeki paylaşıma göre davalı yükleniciye ait olup bu bağımsız bölümün arsa sahibine verilmesini öngören tarihsiz ek sözleşmenin adi yazılı şekilde düzenlenmiş olması nedeniyle BK.nun 12. maddesi hükmü karşısında geçersiz bulunmaktadır..."

•Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 09.11.2006 T., E: 2005/6737, K: 2006/6400:

Ek sözleşme ile; KKİS'de bulunmayan cezai şart/maktu gecikme tazminatı kararlaştırılmak istenirse veya KKİS'de bulunan bir cezai şartın/gecikme tazminatı tutarının artırılmasına ilişkin ek sözleşme yapılmak istenirse; bu ek sözleşmelerin geçerliği de, asıl sözleşme gibi resmî şekle tâbidir: 

 "...06.04.2002 tarihli ve taraflar arasında adi yazılı şekilde yapılan ek protokolün 10. maddesinde, yüklenici davalının 15.08.2002 tarihinde binanın iskanını almış vaziyette binayı tam ve sözleşme koşullarına göre teslim etmediği takdirde, geciktiği her ay için 5000 Euro cezai şartı davacı arsa sahibine ödemeyi yüklenici davalının kabul ettiği hükme bağlanmıştır. BK'nın 12. maddesi hükmü gereğince; borcun içeriğini genişleten veya yasal şekle bağlı olarak yapılmış sözleşmede var olan herhangi bir kaydı kaldıran veya değiştiren, sözleşmeden doğan borçları ağırlaştıran sözleşmelerin de asıl sözleşmenin yapıldığı şekle uygun olarak yapılması zorunludur... kat karşılığı inşaat sözleşmesin 4. maddesi hükmüyle kararlaştırılan "ifaya ekli ceza" tutarı, yanlarca adi yazılı şekilde yapılan 16.04.2002 tarihli ek sözleşmenin 10. maddesi hükmü ile artırılmış ise de,BK'nın 12. maddesi hükmü gereğince, yüklenicinin sorumluluğunu ağırlaştıran bu ek sözleşme, asıl sözleşmenin tabi olduğu zorunlu şekil koşuluna uygun olarak yapılmış olmadığından davalı yükleniciyi bağlayıcı değildir ..."

•Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 19.03.2003 T., E: 2003/15-124, K: 2003/175: 

"...Davacı vekili, davacı ile davalılardan Y____ A.Ş. arasında 13.11.1996 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin düzenlendiğini, sözleşmenin 13. maddesinde cezai şart konusunun taraflarca daha sonra kararlaştırılacağının hükme bağlandığını, ... taraflar arasında adi yazılı şekilde düzenlenen tarihsiz ek sözleşmeyle, asıl sözleşmenin 13. maddesine atıf yapılmak suretiyle, o maddede belirtilen cezai şart parasının taraflarca 50.000 Dolar olarak kararlaştırıldığı, bu cezai şart sözleşmesinin, atıfta bulunduğu inşaat sözleşmesinin hiçbir maddesini değiştirici ve tadil edici mahiyette olmadığının belirtildiği anlaşılmaktadır. 

Görülmekte olan davadaki talep, ek sözleşmedeki bu cezai şart parasının tahsili istemine ilişkindir. 

...somut olayda olduğu gibi, miktarının sonradan ayrıca belirleneceği açıklanmış olsa bile, bir sözleşmede tür ve miktarına açıkça yer verilmeyen bir seçimlik cezai şartın sonradan kararlaştırılması, sözleşmenin cezai şart borçlusu aleyhine değiştirilmesi, dolayısıyla, sözleşmeye o yolda yeni bir hüküm eklenmesi niteliğindedir. Dolayısıyla, buna ilişkin işlemin, asıl sözleşmenin tabi bulunduğu şekle uygun olarak yapılması, geçerlilik şartıdır. 

... Bir an için, eser sözleşmesinin yasaca herhangi bir geçerlilik şartına tabi tutulmamış olması nedeniyle, yüklenicinin eser sözleşmesindeki edimlerini yerine getirmemesi halinde ödeyeceği cezai şartın sonradan ek sözleşmeyle kararlaştırılmasının da herhangi bir şekle tabi bulunmayacağı kabul edilse dahi, BK.'nun 16. maddesinin açıklanan düzenlemesi karşısında somut olayda ek sözleşme yine de hukuken geçerli olamayacaktır. Zira, taraflar eser sözleşmesini re'sen düzenleme şeklinde yapmış olmakla, o sözleşmedeki edime ilişkin cezai şartı içerecek sonraki sözleşmenin de aynı şekilde yapılacağını kararlaştırmış sayılırlar. Eş söyleyişle, burada eser sözleşmesinin zorunlu olmadığı halde resmi şekilde yapılmış olması, tarafların, eser sözleşmesine ilişkin değişikliklerin de ancak aynı şekilde yapılması halinde geçerli olacağına ilişkin, Borçlar Kanunu'nun 16. maddesi anlamında bir kararlaştırma içinde bulunduklarının kabulünü gerektirir. 

...Hal böyle olunca, taraflar arasındaki tarihsiz ek sözleşme hukuken geçersizdir; davacının bu geçersiz sözleşmeye dayanarak cezai şart parası istemesine hukuken olanak yoktur..."